近隣の建築計画等に関する相談など

　どんな建物であっても、その建築は周辺の環境等へ何らかの影響を与えることになります。特に中高層の建物の場合には、その影響も大きなものになり、日照の阻害、電波障害、工事中の騒音、振動などさまざまな問題が生じ、更にこれらの問題をめぐって建築紛争に発展することがあります。

　大田区では、「大田区中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」に基づき、建築計画の事前公開と紛争の未然防止に努めています。

　近隣で建築計画があって自分の建物に日照その他の影響があると思われるときは、計画について疑問な点を建築主に尋ねてください。その上で何か困ることがあれば早めに建築主に伝えて話し合うようにしましょう。

　東京都の建築主事が確認等をする建築物（延べ面積が10,000平方メートルを超える建築物など）については、東京都の条例が適用されます。
　担当　東京都都市整備局　市街地建築部調整課　建築紛争調整担当　電話：03－5388-3377

取り扱い出来ない項目
　なお、次の問題については都と区の紛争調整制度で取り扱うことが出来ません。　
　・土地の所有権や私道の通行権など権利の認定、契約等の民事に関する問題
　・金銭補償や営業補償に関する問題
　・資産価値に関する問題
　・過去の問題や感情的な問題
　・違反建築物に関する問題

建築計画の事前公開制度です。
　大田区で一定の高さを超える建物を建築するとき、建築主は建築確認申請等の前に標識を設置し、決められた範囲の住民の方へ建築計画を周知するよう条例で義務付けています。
　
対象となる建物
1.第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域にあっては、軒の高さが7メートルを超えるもの又は地階を除く階数が3以上のもの
2.その他の地域にあっては、建築物の高さが10メートルを超えるもの
（注釈）階数が3以上の集団住宅で、ワンルーム型式住戸（寄宿舎等の居住室を含む。）が15戸以上ある場合は、高さ10メートル以下でも手続が必要になります。（大田区開発指導要綱第16条による）

　対象になると、建築主は下記のとおり手続きを進めます。　
　建築主の手続き

　建築主は、決められた範囲の方へ建築計画の内容を説明（説明会または戸別説明）する義務があります。
　
　建築計画の説明では配置図、立面図などが提示され、建築計画概要説明書（第3号様式）が配布されますので、まず説明をよく聞いてください。

　次のようなことについて、建築主、設計者、施工者から説明があります。

• 建築物の敷地の形態及び規模、敷地内における建築物の位置並びに付近の建築物の位置の概要
• 建築物の規模、構造及び用途
• 工期及び工法等
• 工事による危害の防止策
• 建築に伴って生ずる周辺の生活環境に及ぼす著しい影響及びその対策

　説明の後で、心配な点について具体的に確認すると良いでしょう。　
（例）

• 一年を通じて日照がどう変わるのか。
• 境界線と建物は何センチ離れているのか。
• 窓の位置はどこか。
• 電波障害の可能性はあるのか。
• 工事中の問題（作業時間、日曜・祝日の作業の取扱い、工事上の対策、家屋調査の実施等）

　質問したい事柄を事前に整理し、まとめておくと良いでしょう。

　説明を受け、建物が建築基準法に合っていても、この点は困るということもあります。まず当事者間で話し合いを持ってください。

　住民の皆さんは、通常は建築の専門家ではありません。そのため設計・施工者が一般的だと思うことを理解できない場合もあります。建築規制や建物の影響などわからないことがあるときは、建築主側の設計者に遠慮なく質問してください。

　話し合いの進め方など区に相談したい時は、下記担当にご連絡ください。
　担当　建築調整課　建築相談担当　電話：03-5744-1383

　建築紛争は民事上の問題であり、当事者の話合いによる解決が前提となっています。
区が行う調整は、行政サービスの一環として民法上の和解（当事者の争いをお互いの譲歩により終わらせる約束）の成立に向けて側面から協力（話合いのコーディネート）するものです。通常は、紛争が生じた場合は、建築主に対し誠意を持って話し合うよう指導します。

　この紛争調整と建築基準法に基づく建築確認とは、制度上、別々の法体系に属していますので、紛争調整がどのように進むかということと建築確認がいつ行われるかということの間には、特に関係がありません。したがって、建築紛争を理由に、建築確認を留保することや工事を停止させることはできません。

　まず、相手の話をよく聞きましょう。話し合いを行うには、相手の話をよく聴き、内容を理解することから始まります。話し合いはときとして感情的になりがちですが、冷静に臨むことが大切です。

　お互いに話し合いの相手を確認し、窓口となる人又は代表となる人を決めておくなど、話し合いのルールをつくると良いでしょう。
　
　1回の話し合いで問題が解決するとは限りません。根気よく話し合いを続けることが重要です。お互いにできるだけ譲り合いの気持ちをもって、自主的な解決に向けて糸口をつかむようにしましょう。

　話し合いの相手とは連絡を良く取り、行き違いなどが生じないよう不明な点などは必ず確認しましょう。

　単に建築に反対するだけでなく、建築に伴う日照、採光、通風の阻害や電波障害、工事による騒音･振動など、今後心配となる事柄について、具体的な意見や要望をだして話し合うことが大切です。

　意見や要望事項等は、住民同士の間でも立場によっては違うこともあります。内容を十分整理したうえ書面で、項目ごとに箇条書にして理由を付記し、建築主側に提示すると良いでしょう。
　要望書の書き方は特に決まりはありませんが、要望事項を分かりやすく箇条書きにすると良いでしょう。

　建築主側から回答をもらう場合には、一定の期限を設けたうえで必ず書面で、具体的かつ分かりやすく回答してもらうようにしましょう。

　近隣住民の皆さんは、日照阻害等の諸影響を少しでも軽減してほしいと考えるのは当然ですが、要望をする前に次の点に留意するようお願いします。 　
1.私たちの街は、都市計画法の地域地区制度により用途地域などが定められています。これらの特性を踏まえたうえで話し合いを行うようにしてください。
2.建築主は、土地の高効率的な利用を図るため、建築の規模を都市計画法や建築基準法で認められている限度いっぱいに建築したいと考えているということを理解しておく必要があります。
3.建築計画の説明にあたり、「その建物が合法的な建築物であるのか」という疑問が出される場合があります。一般的には資格のある建築士が建築基準法関係法令に基づいて設計し、建築確認が行われるので、適否とは別に要望について話し合いを進めてください。

　なお、建築確認が建築基準法関係法令に違反していると思われるときは、大田区建築審査会に審査請求を提起することができる場合があります。詳しくは下記担当にご相談ください。

　審査請求についての問い合わせ先　
　建築調整課　建築調整担当　電話：03-5744-1382

　建築計画について、当事者間の話し合いがまとまったら、合意内容を書面にして、建築主と取り交わすようにしておくと、後々のトラブルを防止するために役立ちます。

　テレビの電波障害対策については、建築主と住民との間で、範囲、方法、時期および維持管理費負担等について協定を結び、協定書や覚書等を取り交わしておくことが大切です。

　問題が生じたときは、自主的に解決することが望ましいのですが、当事者間の話し合いがうまく進まないときは区にあっせんや調停の制度があります。

　あっせん
　原則として近隣関係住民と建築主の双方から紛争調整申出書の提出があったときに行います。
あっせんは、双方の主張の要点を確かめ、紛争が解決されるように、当事者である近隣住民の方々と建築主とが話し合いをする場です。区が解決案（あっせん案）を示して解決を図る場ではありません。区の建築相談担当者が司会、進行を務めます。
　
　調停
　あっせんによって紛争解決の見込みがないと認めたときは、あっせんを打ち切り、当事者に調停へ移行するよう勧告することがあります。当事者双方が勧告を受諾した場合に調停を行います。
調停は、当事者の意見と「大田区建築紛争調停委員会」の意見を聞いて、近隣の方々と建築主の合意点を求めるものです。調停によって、当事者間に合意の見込みがないと認めるときは、調停を打ち切ります。

　当事者間の話し合い、区の「あっせん」「調停」を経ても紛争の解決に至らなかった場合、一般の民事裁判（裁判所の調停や工事停止の仮処分申請等）により解決を図ることになります。
　しかし、裁判となると相当の時間と費用などがかかることもありますので、このような場合には専門家によくご相談のうえ進められたほうが良いでしょう。
　
　民事調停についての問い合わせ先
　東京簡易裁判所　
　千代田区霞が関一丁目1番2号
　電話：03－3581-5411

　建築工事はある程度長い期間で行われるので、工事に入る前に期間、作業時間、振動騒音の激しいと思われる期間はいつなのかを聞いておきましょう。敷地が近接している時は着工前に工事協定書を結んでおくなど、当事者間で内容をよく確認することが大切です。　
　また、工事では騒音、振動を出さないわけにはいきません。
　特に解体工事は大きな揺れやホコリを伴うことが多く、紛争の原因になっています。大田区では「大田区建築物の解体工事計画の事前周知と紛争予防に関する要綱」を定め、建築物の解体工事に伴って生じる近隣との紛争を未然に防止するよう指導しています。　

問い合わせ先
　建築工事に関する騒音・振動の相談
　環境対策課　環境調査指導担当
　電話：03-5744-1369
　解体工事に関する相談
　建築調整課　建築相談担当
　電話：03-5744-1383

　建築に関連する民法の規定は以下のとおりですが、これはあくまで一般的なものです。土地利用権をめぐる紛争や、隣地の境界の争いをめぐる紛争、迷惑料などについては、区で取り扱うことはできません。
具体的に困ったことが生じた時は、区民相談室（法律相談の指定日）などに相談してください。

・地境の近くで工事をするとき
　工事のために必要な範囲で、隣地の使用が認められていますが、事前の承諾が必要です。（民法209条）
・屋根の雨水
　屋根に降った雨が、直接隣地に注ぐような屋根や工作物を設けてはいけません。（民法218条）
・境界の塀
　敷地境界線上に塀を作る場合、隣人との合意を必要とし、その費用は等分となります。しかし、これと異なる慣習がある場合は、その慣習によります。（民法226条・236条）

・隣地境界線からの後退距離
　建物は境界線から50センチ以上離して建てることになっていますが、商店街などのように、隣と近接して建ててきた慣習があるときは、それに従うことになります。（民法234条・236条）
・目かくし
　隣地境界線から1メートル未満で他人の宅地が見える窓や縁側には、目かくしをつけることになっています。しかし、別の慣習があればそれに従うことになります。（民法235条・236条）

　区民相談についての問い合わせ先
　広聴広報課
　電話：03-5744-1135